İstanbul’da gayrimenkul talebi hane yapısı, satın alma gücü ve finansman şartlarıyla yeniden şekillenirken, gayrimenkul sektörü temsilcileri kompakt ve geniş dairelere yönelik değişen eğilimleri değerlendirdi. Sektör liderleri, piyasada artık rastgele üretim devrinin kapandığını ve projelerin doğrudan tüketici gereksinimlerine göre planlanması gerektiğini vurguladı.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, megakentteki konut talebinin yönünü Anadolu Ajansına aktardı.
Oda Sayısı Korunurken Metrekareler Küçülüyor
İNDER Başkanı Keçeli, alıcıların oda adedinden ödün vermeksizin daha ufak kullanım alanlarına yöneldiğini bildirdi. Önceden 120-130 metrekare aralığında inşa edilen 3+1 evlerin günümüzde 90-100 metrekare bandında da rağbet gördüğünü belirten Keçeli, alıcıların öncelikle sarsıntı emniyeti ve oda ihtiyacını gözettiğini aktararak şu ifadeleri kullandı:
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Piyasadaki hareketliliğin doğrudan barınma ihtiyacından kaynaklandığını kaydeden Keçeli, yatırımcı profilinin geri planda kaldığını belirtti:
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım İmkanları ve Sosyal Donatı Alanları Öne Çıkıyor
Gelişen altyapı ve bağlantı olanaklarının merkez dışı yerleşimleri kolaylaştırdığını söyleyen Keçeli, dernek olarak 2026’yı kentsel gelişim yılı ilan ettiklerini duyurdu. Keçeli, bölge ayrımına ilişkin değerlendirmesinde şunları kaydetti:
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
Konut üretiminde sosyal imkanların ve otoparkların bütüncül düşünülmesi gerektiğini vurgulayan Keçeli, piyasadaki yeni dönemi şöyle açıkladı:
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
Yüksek kira seviyeleri sebebiyle ufak birimlere talep oluştuğuna işaret eden Keçeli, yaşam kalitesi standartlarına dikkat çekti:
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Tek Kişilik Haneler ve Çeşitlenen İhtiyaçlar
KONUTDER Başkanı Yılmaz, kent genelinde tek tip bir talep yapısının bulunmadığını, eğilimlerin lokasyona ve hedef kitleye göre farklılaştığını ifade etti. Türkiye genelinde 2025 yılında ortalama hanehalkı büyüklüğünün 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayan kişi sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını aktaran Yılmaz, şu verileri paylaştı:
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş aileler ve uzaktan çalışanlar için 2+1 ile 3+1 planların önemini koruduğunu hatırlatan Yılmaz, resmi istatistiklerde oda sayısına göre net veri ayrımı bulunmadığını belirtti ve hedefleri özetledi:
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman Şartları Satın Alma Kararlarını Etkiliyor
GYODER Başkanı Çekici, konut gereksiniminin sürdüğünü ancak satışa dönüşmesinde kredi koşullarının belirleyici olduğunu aktardı. Ağustosta ülke genelindeki konut satışlarının geçen senenin aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 azaldığını, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 artış gösterdiğini dile getiren Çekici, piyasa analizinde şu hususlara değindi:
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Gelecek dönemde konut tercihlerinde maliyet, ulaşım, güvenlik ve enerji verimliliğinin öne çıkacağını belirten Çekici, geliştirilecek modeller hakkında şu değerlendirmede bulundu:
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
Yorumlar kapalı.